미국에서 집을 사는 절차

미국에서 집을 사려면 어떻게 해야 할까요? 

인터넷이 발달한 지금, 집을 일일이 보러 다니는 일은 조금 줄어들었고, 집이 위치한 지역과, 인근 지역에 관한 여러 가지 정보는 인터넷에서 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 

그럼에도 불구하고, 부동산 Broker는 집을 사고 파는데, 없어서는 안 될 중요한 업무들을 담당하고 있습니다. 아무리 부동산 Broker가 친절하게 설명을 해주고, 주위에서 들은 이야기가 있더라도, 매매에 관한 정확한 흐름을 알고 있다면, 그 부동산 Broker가 일을 잘하고 있는지, 다음 단계를 준비하기 위해 무엇이 필요한지, 등등 여러 가지 도움이 되는 일이 많을 것입니다. 

일생일대의 큰 투자이기도 한 집을 산다는 것은 마트에 가서 간단한 식료품을 사는 것과는 많이 다르고, 그 절차 또한 복잡하기도 합니다. 따라서 집을 사는 방법에 대한 큰 흐름을 이해하고 계신다면, 당황하지 않고, 각각의 단계를 준비할 수 있을 것입니다. 

미국 각 주마다 약간의 차이는 있을 수 있지만, 미국에서 집을 사기 위해 어떤 단계를 거쳐야 하는지 한번 알아보겠습니다. 

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집을 구입하기 위해서는 크게 3가지 과정을 거치게 됩니다. 

1. 쇼핑
2. Escrow 진행
3. 마무리

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1. 쇼핑 

집을 구매하기 위한 가장 첫번째 단계는 바로 쇼핑입니다. 

인터넷으로 원하는 지역의 매물에 대한 정보는 그 어느 때보다도 쉽게 접할 수 있습니다. 일일이 알아보고자 하는 리스트를 만들어서 직접 인터넷을 뒤져 원하는 정보를 찾아내도 되지만, 전문 Broker(혹은 에이전트)를 만나 상담을 하시면, 알아보고자 하시는 정보들을 한 번에 알아봐 드릴수 있을 것입니다. 그 외 일반 개인들이 찾아보기 힘든 좀 더 세밀한 정보 역시 받아 보실 수 있습니다. 

Broker가 집에 대한 정보를 찾아보는 동안 융자를 담당하게 될 은행 혹은 Mortgage회사의 융자 담당자를 만나서 전반적인 융자 조건에 대해 상담을 해 보셔야 합니다. 요즘과 같은 Seller's Market에서는 Pre-Qualification Letter가 반드시 필요합니다. 따라서, 융자 담당자와 상담 후 Pre-Qualification Letter를 꼭 요청하시기 바라겠습니다. 

그리고, 맘에 드는 집이나, Broker가 찾아낸 Buyer의 조건에 맞는 집을 Broker와 함께 방문하실 수 있습니다. 

여러 집들 중에서 맘에 쏙 드는 집을 찾으셨다면, Offer를 쓰시게 되실 것입니다. Broker와 상의하셔서 원하는 매매 가격, 이사를 원하는 날짜, 그 외 다른 매매를 위한 조건들을 Seller에게 제시하게 됩니다. Seller가 offer의 조건들에 만족하면 그 Offer를 받아들이게 되어 가계약이 체결되지만, 그렇기 못할 경우, 조건의 수정을 요청하거나, Offer를 아예 거절할 수도 있습니다. 조건의 수정을 요청할 경우, 이를 Counter Offer 부르며, Buyer와 Seller가 이 Counter Offer를 통해서 서로의 원하는 조건을 충족시켜 나갈 수 있습니다. 하지만, Seller가 Offer를 거절할 경우, Buyer는 다시 전 단계로 돌아가 집을 집을 찾고 Offer를 제출해야 합니다. 그리고 Offer가 받아들여질 때까지 이 단계는 계속 반복될 것입니다. 

만약, Seller가 Buyer의 오퍼 혹은 Count Offer를 받아 드리게 될 경우, 가계약이 체결되게 됩니다.

2. Escrow 진행

첫번째 단계인 쇼핑 단계에서 가계약이 체결된 경우, 이제 본격적으로 집을 구매하기 위한 절차에 들어가야 합니다.

그중 가장 첫 번째 단계는 Escrow 계좌를 개설하는 것입니다. Escrow는 Seller와 Buyer 중간의 제삼자로써, 계약서에 명시된 문서와 자금을 처리하고, 거래를 마무리하기 위한 작업을 하는 회사입니다. 일반적으로 Seller's Broker와 Buyer's Broker가 서로 합의된 Escrow회사에 계좌를 오픈하고, 가계약된 매매 계약서를 제출하게 됩니다. 또한 매매 계약서에 약정된 Earnest Money(매매 계약금)을 납부하시면, 이 Escrow 계좌에 넣어두게 됩니다.

그리하면, Escrow회사는 집에 대한 Preliminary Report(등기 열람 보고서 혹은 예비 소유권 보고서)를 만들어서 보내주게 됩니다. 이 Preliminary Report에는 그 집에 대한 계보와 소유권에 대한 계승에 대한 설명 및, 소유권, 저당권, 지역권, 임차권, 세금 유치권, 법원 판결 유치권 등 부동산 사용에 대한 전반적인 제한이 있는지를 종합적으로 알아볼 수 있습니다. 

그사이, Buyer는 Broker와 함께, 그 집에 대한 Inspection을 진행하게 됩니다. 서류상 문제점을 Escrow가 찾아낸다면, 구조적인 문제점을 이 Inspection을 통해서 찾아내는 것입니다. 통상적으로 반나절 정도 소요되며, 그 사이 공인된 Inspector는 집안 곳곳을 누비며, 그 집에 대한 문제점을 찾아내게 됩니다. 그러고 나서 몇일 후엔 공식적은 Report를 받아보시게 될 것입니다.

Inspection에서 문제가 발견되었다면, Seller에게 알려, 문제점에 대한 절충안을 찾아야 합니다. 셀러가 수리를 해 줄 수도 있고, 셀러가 매매가를 낮춰줄 수도 있습니다. 하지만, 큰 문제가 아닐 경우 거절할 수도 있습니다. 

Escrow에서 서류상 문제점을 찾아보고, Inspector가 집의 구조적인 문제점을 찾아보는 동안, 은행에서는 융자를 진행하게 될 것입니다. 융자를 진행하는 동안 그 집에 대한 감정을 실시하게 되고, 주택 감정 가격이 충분히 나온다면 융자를 하는데 문제가 안 되겠지만, 감정 가격이 예상치보다 낮게 나온다면, Seller와 이 차이 금액에 대한 절충안을 찾아야 합니다. 

3. 마무리

이제 Seller와 Buyer가 Inspection 및 감정에 문제를 해결하였다면, 매매의 마지막 단계인 마무리 단계에 들어가게 됩니다. 

Inspection과 감정 및 융자에 대한 문제가 해결되었으므로, Buyer는 이 두 조건에 대한 권리를 포기해야 합니다. 그렇게 함으로써 Seller에게 집을 구매하고자 하는 확실한 의사를 전달하게 되는 것입니다. 만약 이 권리들을 포기한 후, Buyer가 계약을 파기하게 된다면, 계약금 등은 돌려받을 수 없습니다. 

집을 구매하면 이사를 가는 첫날부터 집에 대한 보험이 들어 있어야 합니다. 융자를 받아서 집을 구매하는 경우, 아직은 집의 법적 소유인은 은행이 되기 때문에, 은행에서는 집에 대한 보험을 요구하게 되어 있습니다. 따라서 보험 에이전트를 만나 주택 보험을 가입하시고 그 서류를 Escrow에 제출하셔야 합니다. 

이제, 계약 만료일이 다가오면 Escrow 사무실로 방문하시어 각종 서류에 사인을 하셔야 합니다. 정확한 날짜는 Escrow회사에서 알려 올 것이며, 신분증을 지참하고 사무실을 방문하여 사인을 하시면 됩니다. 이때 융자금의 Down Payment금액을 가지고 가셔서 Escrow회사에 납부하시면 됩니다. 통상적으로 은행에서 발행해준 Cashier's Check을 사용하기도 하고 Money Order를 사용하기도 합니다. 

Escrow는 매매 계약 만료일에, 각각의 송금 여부를 확인하고, 모든 서류의 서명을 확인한 후 주택이 위치한 카운티에 등기부 등본을 접수하게 됩니다. 접수가 완료되어 등기가 이전되면, 확인 서류를 각각 Seller와 Buyer의 Broker를 통해 알립니다. 이렇게 함으로써 모든 거래가 완료되고, Seller에게 집 열쇠를 전달받으시면 거래는 끝나게 됩니다. 

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단계가 많아 복잡한 것 같지만, 차근차근 따라가다 보면 그리 어렵지는 않습니다. 하지만, Broker의 도움이 없이 모든 일을 직접 해결하려고 한다면, 그리 간단하지만은 않을 것입니다.

전문 Broker와 잘 상담하셔서 일을 진행하신다면, 집을 구매하는 일이 생각보다 어렵지는 않을 것입니다. 그리고 어느 정도 일의 진행 단계를 알고 계신다면, 더 수월하게 진행하실 수 있을 것입니다.

각각의 단계마다 일의 진행 방법이 약간씩은 달라질 수도 있으니, 참고하시고 진행하시기 바라겠습니다.

전문 Broker와 맘에 드는 좋은 집을 구매하시기를 바라겠습니다.

 

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